Розмір ринку сільськогосподарських земель перевищив позначку в один мільйон гектарів. Портал Delo.ua здійснив ретельне вивчення широкого спектру інформації про операції з купівлі та продажу земель, виявивши ключові тенденції та закономірності.
В Україні ринок сільськогосподарських земель офіційно відкрився 1 липня 2021 року, після півтора року з моменту ухвалення закону, який скасував дію мораторію. Станом на початок березня 2026 року було зареєстровано 334 803 угоди купівлі-продажу земельних ділянок, загальна площа яких становить 1,001 мільйона гектарів.
У перші місяці роботи ринку землі було помічено значне підвищення підприємницької активності, що ще раз підтвердило важливість і актуальність цієї реформи.
Десятирічна заборона на ринку призвела до накопичення значного відкладеного попиту та пропозиції на земельні ділянки, особливо серед власників паїв. Незважаючи на початкові адміністративні складнощі, такі як інтеграція нотаріусів у систему Державного земельного кадастру (ДЗК), що вимагало певного часу та вдосконалення процесів, перші результати ринку виявилися вкрай позитивними в усіх регіонах. За півроку було зафіксовано показники, що вимірюються тисячами гектарів.
У 2022 році новостворений ринок розпочав свою діяльність з позитивними прогнозами, що обіцяли, як мінімум, тризначне зростання. Учасники вже розробили інвестиційні стратегії, які готові до впровадження.
І ось, нарешті, настане 24 лютого.
У 2022 році результати в щонайменше третині регіонів виявилися гіршими, ніж у перші шість місяців 2021 року, незважаючи на те, що тоді система лише починала свою роботу. Найбільше зниження спостерігалося в областях, розташованих поблизу зони бойових дій. Наприклад, у Харківській області обсяг угод зменшився з 18,9 тисячі гектарів у першій половині 2021 року до 7,9 тисячі гектарів за весь 2022 рік. У Херсонській області показники впали з 11,3 тисячі гектарів до 3,1 тисячі гектарів, а в Запорізькій — з 4,9 тисячі гектарів до 1,9 тисячі гектарів.
Аграрний сектор швидко адаптував свої методи, розробляючи альтернативні рішення для роботи в умовах заблокованих морських шляхів та нестабільної ситуації на фронті. У результаті, навіть у відносно мирних регіонах України бізнес-активність опинилася під загрозою затишшя.
Згідно з інформацією за 2022 рік, в аграрному секторі Кіровоградської області було використано лише 5,8 тисяч гектарів землі, що є значним зниженням в порівнянні з 7,7 тисячами гектарів у аналогічному періоді попереднього року. У Полтавській області, відомій своїми родючими ґрунтами, площа оброблюваних земель знизилася до 5,3 тисяч гектарів, тоді як до початку війни вона становила 7,0 тисяч гектарів.
Варто підкреслити, що з 25 лютого по 5 травня 2022 року укладання угод було призупинено внаслідок тимчасової зупинки роботи системи реєстрації нерухомості. Це рішення було прийнято для уникнення панічних настроїв та різкого падіння вартості активів.
Лише в другому кварталі 2023 року ринок почав поступово відновлюватися після різкого падіння, намагаючись подолати затримку, яка тривала майже рік. Цьому відновленню сприяло прагнення приватних споживачів «оживити» ситуацію та скористатися останнім шансом перед виходом на ринок юридичних осіб.
Протягом останніх двох років обсяги угод на ринку земель залишалися надійно стабільними, коливаючись в межах від 300 до 350 тисяч гектарів.
На початку березня 2026 року лише 5,8% земель, які раніше перебували під забороною, перейшли до нових власників. "Цей показник відповідає обережним європейським стандартам", - акцентував увагу Дмитро Макаренко, керівник Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, яка відповідає за управління відповідною інфраструктурою та моніторинг ринку. Він також підкреслив, що в 2025 році активність на ринку землі залишалася на помірному рівні, і подібні тенденції, на думку експертів, можуть зберігатися й у 2026 році. Проте, з огляду на військові дії, слід бути обережними з прогнозами через наявну невизначеність.
У зв'язку з війною в Україні, процес визначення цін на різні активи, безперечно, зазнає трансформацій, оскільки цей фактор має негативний вплив на їхню вартість.
На початку 2026 року середня ціна одного гектара землі становила 64 631 гривню, що приблизно дорівнює 1 500 доларам США. Після відкриття ринку, зростання цін на гектари в національній валюті значною мірою компенсується інфляційними процесами. Водночас, вартість земельних ділянок в доларах США щорічно збільшується приблизно на 10%.
Більшість областей показують позитивну динаміку, за винятком тих, що межують з ЛБЗ. Наприклад, у Полтавській області середня вартість одного гектара підвищилася з 1454 доларів у 2021 році до 1861 долара наприкінці 2025 року. У той же час, у Запорізькій області цей показник за 4,5 роки зменшився з 927 до 888 доларів за гектар.
Цікаво відзначити, що у певних категоріях орендних ставок зв'язок з безпекою практично не спостерігається або має значно нижчий рівень. Оскільки короткострокова оренда передбачає менші витрати, ціни залишаються конкурентоспроможними і в основному залежать від особливостей земельних ділянок.
Протягом перших півтора років на ринку спостерігалася стабільність цін, що стало можливим завдяки штучному регулюванню доступу для юридичних осіб. Цей крок, ініційований законодавцями, виявився важливим для зниження соціальної напруги та заспокоєння фермерів, які побоювалися, що середні господарства не зможуть конкурувати з великими агрокомпаніями. В результаті, власники паїв зазнали фінансових втрат, оскільки практика показала, що пропозиції від юридичних осіб були в середньому на 500 доларів вищими за пропозиції від фізичних осіб. Наприклад, у 2025 році юридичні особи платили близько 1 788 доларів за гектар, тоді як фізичні особи отримували лише 1 135 доларів. Варто підкреслити, що інтереси цих груп охоплюють різні види земель та формати угод, тому пряма конкуренція між ними зазвичай не виникає.
Головними покупцями сільськогосподарських земель в Україні є активні аграрії, які поступово інвестують у придбання або розширення своїх орендованих площ, створюючи власний земельний резерв.
Відповідно до норм Земельного кодексу, орендар має можливість викупити земельну ділянку, що було запроваджено для запобігання диспропорціям в аграрному секторі, у випадку, якщо цю оброблювану землю придбають треті особи.
Прогнози щодо інвестиційної привабливості земельних активів для портфельних інвесторів, які не займаються аграрним бізнесом, можуть виявитися обґрунтованими за умови стабільнішої ситуації. Проте, в умовах триваючого конфлікту, ринок не демонструє істотного зростання угод, особливо в секторі інвестиційних банків, що спеціалізуються на виборі земельних ділянок. Це частково обумовлено обмеженою кількістю доступних ділянок, які не підлягають чинним орендним договорам.
За два роки з моменту відкриття ринку юридичних послуг змінилися уявлення щодо влади великих агрокомпаній.
У всіх регіонах можна помітити явну тенденцію, що свідчить про те, що більшість угод укладається саме фізичними особами. В окремих областях цей показник може вдвічі перевищувати результати юридичних осіб. Наприклад, у Вінницькій області за перші три місяці 2026 року було зафіксовано 521 угоду, укладену юридичними особами, в той час як фізичні особи уклали 836 угод. Подібна картина спостерігається і в Сумській області: тут зареєстровано 571 угоду від юридичних осіб, в той час як фізичні інвестори здійснили 895 угод.
Регіональна ринкова активність визначається площею територій окремих областей, за винятком Донецької та Луганської областей.
Таким чином, попри військові труднощі, Сумська область демонструє вражаючі результати у сфері земельних угод, зайнявши лідируючі позиції серед українських регіонів з 32 396 угодами купівлі-продажу. Це можна пояснити наявністю великих земельних площ, що знаходяться на значній відстані від кордонів. Також до числа провідних регіонів належать рівнинні області з потужною аграрною інфраструктурою, зокрема Полтавщина та Вінниччина.
У західних регіонах країни, попри перенесення підприємств і надії на значний приплив інвестицій, спостерігається найнижча активність угод. Основними факторами цього явища є нестача вільних площ та відсутність прогресу у розвитку малих проектів у цих місцях.
У західних регіонах площа середньої земельної ділянки коливається від 0,5 до 0,9 гектара за угодою, в той час як середній показник по Україні становить 3 гектари.
Ринок земель, будучи ключовим елементом аграрного сектору, має значний вплив на фінансові процеси і залишається надзвичайно важливим під час історичних і економічних змін.
Більше чотирьох років практичного досвіду засвідчили, що початкові тривоги критиків реформи, зокрема щодо можливого масового скупівлі земель та купівлі гектарів "за безцінь", виявилися безпідставними. Власники земельних ділянок проявляють обережність і не поспішають з продажем своїх активів, а конкуренція на місцевому рівні виглядає досить обнадійливо.
